文 |《财经国家周刊》记者 胡雯
一直以来，我国的涉房税收体系都存在着 " 重交易、轻持有 " 的问题，作为长效机制的重要一环，房地产税被普遍认为具有调节税收、抑制投资投机性炒房、促进社会公平正义的重要作用。
今年 5 月，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，再次引发市场的关注和热议。
参会的四个部门均与房地产税立法和实施直接相关，参会人员为各部门的负责同志，显示了会议的重要性，释放了明确的加快推进房地产税改革的信号。
那么，从当前的政策信号看，拉锯多年的房地产税，是否终于要开征了？如果正式实施，将会如何征收？是全国性铺开还是区域性试点？
房地产税：到底该不该征？
近二十多年来，我国城镇居民住房的商品化、市场化改革，极大地推动了经济社会的现代化进程，房地产市场也得以飞速发展。
与此同时，城镇住房的价格出现持续性上升，尤其是 2008 年之后，城镇房价呈现出跳跃式、暴发式的上涨，大城市、特大城市的高房价成为不少居民家庭的沉重负担。


▲图 /IC photo
从 2003 年开始，国家就高度重视房价的过快上涨问题，并持续进行了多次全国性的地产调控，房价过快上涨势头得到有效的遏制。
不过，也有一些地方的调控效果不佳，其中一个重要原因，就是现代的、法治的、累进的房产税制度体系的缺失，仅仅依靠行政手段限价限售限贷、依靠政府土地审批的供给侧调控，难以抑制高度市场化、资本化的住房投资投机需求。
攀升的房价带来了不小的经济、社会及政治问题，既推高了社会整体的工业化成本，使实体经济的发展越来越难，拖累了科技创新、产业升级的进程，也推高了经济社会政治的发展成本，降低了居民实际收入水平和支付能力。
从住房属性来看，居民住房的确具有商品和非商品、投资和非投资、经济和非经济等多重属性，必须根据其自身所具有的重要性、逻辑性来清晰定位、审慎对待。
在一些积极支持房地产税的专家看来，从全世界的发展经验来看，房地产税正是解决房价问题、建立住房长效机制的一块必要的制度拼图，是国家调控住房市场、保障公民住房权利、管控房产两极分化、增加公共收入税源、实现社会公平正义的一项重要制度安排。
一位专家告诉《财经国家周刊》记者，如果迟迟不开征房地产税，问题可能越积越多、越拖越难，这项财税改革的意义重大，且越来越具有紧迫性。
用好稳增长压力较小的窗口期
在我国，房地产税并不是个新鲜事物，国家和地方相关方面曾展开数十年的政策探索。
1986 年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》就规定了缴纳房产税的义务，而个人的非营业用房则免征房产税。2011 年，上海和重庆开始试点征收个人住房房产税，二者政策框架较为类似，均关注增量房、设定较大免征范围、实行较低税率，等等。


▲上海 图 /IC photo
因为重在 " 制度破冰 "，试点地区的房产税缴纳规模不大，对市场影响也较小。此后，房地产税的改革并没有明显的推进。
在前述专家看来，对于一个现代化国家而言，房地产税的全面推出是长期完善住房制度设计、保障房地产市场健康平稳发展的政策必选项，核心问题根本不在于要不要推出，而在于何时推出、如何推出以及如何完善制度设计。
2018 年以来，不论是经贸摩擦的外部冲击还是疫情黑天鹅，我国均未大幅放水，也未明显放松地产调控，反而企业三道红线、政府土地集中供应、银行信贷约束管理等举措陆续出台，长效机制正在有条不紊建立。
不难看出，中央坚持 " 房住不炒 " 的决心非常坚定，并且在方向上一步步由 " 堵 " 到 " 疏 "，开始积极鼓励扩大供给，增加保障性租赁住房和共有产权住房，从根本上寻求房地产市场错配问题的解决之道。


▲ 2018 年 6 月 4 日，在深圳市龙华区拍摄的保障性住房项目龙悦居。图 / 新华社发
在这样的政策环境下，随着我国存量住房的数目和商品化、市场化不断提高，推出房地产税，补上这块制度的短板的客观环境也越来越成熟。
2020 年 12 月，财政部部长刘昆在《人民日报》上撰文《建立现代财税体制》，明确提出进一步完善现代税收制度，要求按照 " 立法先行、充分授权、分步推进 " 的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。
2021 年 4 月 30 日召开的中共中央政治局会议更释放了重要信号。本次会议提出 " 调结构、促改革、稳就业和控通胀 "，要 " 精准实施宏观政策，保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性 "。
这就意味着，随着疫情逐渐稳定和社会经济企稳，政策层面已经迎来 " 从非常态向常态化回归 " 的转折。
接近住建部的行业人士认为，5 月份四部门在京召开的房地产税改革试点工作座谈会，正是落实 " 要用好稳增长压力较小的窗口期，凝神聚力深化供给侧结构性改革 " 政策思路的一个重要表现，而仅有部分城市的负责同志参与，充分体现了 " 分步推进 " 的政策思路。
扩大试点或可先行一步
近两年来，房地产税一直没有进入立法审议的程序，这也从侧面说明，相关调研及前期论证工作尚未完结，短时间内在全国范围推出房地产税不太可能。
一个成熟有效的房地产税征收体系至少具备三个前提，即住房市场的充分分层、住房信息登记及追踪制度的完备、房屋价格评估体系的建立，对于当前中国的房地产市场而言，其中任何一项都并非易事。
因此，5 月四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，释放的是房地产税改革加快信号，考虑到立法环节较多、周期较长，短期内难以完成，可能会采取先行扩大试点后立法，或者试点与立法并行的做法。
实际上，开展和扩大试点工作与房地产税立法的进程并不相左，反而有助于立法草案的推进和完善，以及对房地产税执行效果的科学评估。
2020 年 12 月，中国社科院就在《中国住房发展报告（2020-2021）》中建议，一些热点城市和炒房屡禁不止的城市可率先加快试点开征，争取在 " 十四五 " 期间开征房地产税。
因为房地产税的立法和改革本身不是目的，遏制房价过快上涨，保持市场健康平稳发展才是目的。综合记者采访的专家观点，从当前形势看，未来我国进一步推进房地产税改革，有两大方向可供选择：
其一是继续增加试点城市。考虑到近期部分核心城市楼市过热、炒作屡禁不止的现状，这些城市和地区率先试点房地产税的可能性较大，深圳、海南两地或为改革排头兵。


▲深圳 图 /IC photo
这两地分别是中国特色社会主义先行示范区与高水平自由贸易港，《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》与《海南自由贸易港建设总体方案》赋予了两地更大的改革自主权，只需通过相应程序，即可进行房地产税试点。
其二是沪渝两地的政策深化。上海、重庆的房产税制度还存在一定的设计缺陷，比如主要依靠纳税人自行申报，没有针对偷逃税现象的处罚措施；为了减少抵触情绪，征税税基较窄、税率较低、开征范围有限，等等。


▲重庆 图 / 新华社发
未来，试点城市的政策可按照完善征管制度、拓宽税基、适度调整税率、合理优惠的思路稳步推进。由于具体的房地产税政策会在坚持中央大原则和框架的基础上，充分授权地方政府，因此城市之间也会存在一定的差异。
发力解决 " 大城市住房问题 "
在热点地区扩大房地产税试点，也是因地制宜、因时制宜地扩大住房供给，解决 " 大城市住房突出问题 " 的一项有效举措。
伴随着我国新型城镇化的不断推进，各类生产要素向超大、特大城市集聚，带动了经济、产业、社会等领域的发展。
这些大城市发挥了突出的作用，一方面促进产学研一体化和科技创新，从而触发科技革命带动经济增长，另一方面积极带动周边城市群发展，特别是高端制造业等相关领域的快速发展。
但是与此同时，高收入人群的持续增加，推升了当地的住房市场热度，对这些大城市、特大城市的住房市场管理提出了更高要求。
房产税的缺失，一定程度上致使房屋持有成本走低，出租收益也不高，造成核心城市和地区一些 " 买入 - 空置 - 等待卖出 " 行为，市场上二手房供给量低，投资投机需求抱团与国家政策 " 打游击 "，成为这些地区房价暴涨的重要推手。
显然，这既不利于大城市里的新市民和年轻人，也不利于房地产市场自身的平稳健康发展。


▲图 / 视觉中国
目前来看，扩大大城市住房增量主要有三种路径，一是推进住房用地供给侧改革，加大土地供应力度，有效增加住宅用地供给；二是增加自住型商品房和保障性住房供给；三是积极发展和完善租赁市场。
这些举措可以在一定程度上缓解当下的供应问题，而相比扩大增量，盘活住房存量可能更为立竿见影，因而推进房地产税，可显著增加持有成本，有效推动多套房持有者卖出房子，或者踊跃出租房产以减少空置，扩大市场上的房地产供给。
前述专家认为，从决策机构相关表态和举措来看，出台房地产税已是大势所趋，房地产税也不是一种造成市场震动或者割裂的力量，而是维护市场平稳、健康的力量，其中一些核心原则是明确的——给予较为合理的免征面积、免征套数，实行累进税负，等等，其根本目的是促进我国房地产行业持续健康有序发展，而不是竭泽而渔、殃及实体的不可持续的野蛮生长，是促进社会公平正义，让多数老百姓而不是少数人切实拥有获得感、公平感和幸福感。