上个月，胖虎去厦门转了一圈，带来了最一手的信息。
尤其是我最关注的翔安，在售楼盘跟之前调研的楼盘、数据，竟然相差无几，一分钱没涨啊！
融创东南府还在卖，世茂国风长安还在卖，融侨柏樾湾还在卖，虽然也增加了一些新盘，但是翔安竟然 3 年不涨，没有一点变化。
这 3 年，翔安新城干什么了？厦门市场怎么样了？
1
翔安，第一是坑惨了开发商。
白衣骑士融创，有钱有颜，绝对是带着一片真心而来。不仅如此，为了表示自己钟爱厦门的诚意，融创还专门纳下一个投名状：
准地王。


对于准地王项目，融创的期望值非常高：
厦门楼面价地王（后期变为准地王）
首个入市的高价地楼盘
厦门后完全自主操盘的第一个楼盘
也许很多人不知道融创东南府，不知道融侨柏樾湾，甚至很多人只是去过厦门，但是绝对没有去过翔安，我只需要跟你说几个数字就行了。
1、准地王。
融创在翔安拿下的楼面价是 37500，融侨在翔安拿下的楼面价是 38300。当时四大新区的均价是 3 万 +，岛内的价格也就 4 万 +。

2、2016 年。
这两家开发商拿地的时间点，是在 2016 年，也就是整个全国土拍最疯狂的时候，好巧不巧，他们拿下了当年整个厦门厦门的单价地王。
3、38000。
刚好我查了下现在翔安南部新城的最新价格，不管是融创、融侨、世茂，还是首创、中南、棕榈等新盘，基本上价格都稳定在 3 万 8。
也就是说，在翔安的南部新城，不管是拿地 1 万的楼面价，还是拿地 3 万 8 的楼面价，基本上最终售价都是在 3 万 8 左右。
2016 年的厦门市场太热了。
4 月，同安楼板价高达 2.58，当时岛内不到 4 万。
8 月，厦门 1 天 5 地王，地王就在翔安，38300。
现在呢，距离拿下地王，已经过去了整整 5 年。
甚至在这些面世之后，随后的 3 年时间里，这些项目也是一分钱没涨，简直是把开发商给坑惨了。
2
翔安，第二是坑惨了购房者。
在翔安购买的客户中，大致分为 3 类，一是地缘，二是刚需，三是投资客。
这其实是非常正常的逻辑。
因为对于刚需、地缘而言，岛内的房价太贵了，动辄 5 万以上，稍微好点的二手房都要 6 万以上，二手房价格非常高、首付比例高，基本上跟刚需、刚改客户无缘。
对于投资客，这个逻辑就更简单了。
岛内价格不是贵吗？岛内不是发展很充分了吗？按照所有新区发展的逻辑，一定要往外围发展，事实上，厦门确实走这样的逻辑，海沧、集美、同安、翔安四大金刚都是发展起来的，尤其是集美，发展速度最快，价格也最坚挺。
但是现实，却给了翔安最狠的一击。
这个可以在下一部分展开讲。
当时融创的开盘价是 3 万 8，但是现在的价格还是 3 万 8，这根本不是没涨，简直就是巨亏，首付至少百十万，3 年的月供至少几十万，这还是只是不亏本，要是算上每年正常预期 10% 的涨幅，亏损就更大了。
这不是亏血，简直就是骨折了。
辛辛苦苦投入的资本，投资也就算了，忍了就忍了，但是对于大量的自住客户而言，到底能换来了什么？
3
第三，翔安自己坑了自己。
你说翔安想把这个片区发展好吗？
非常想，但是中间一定要有个过程。
翔安前景众所周知，但翔安成熟速度偏慢，也是市场共识。从基建、配套来看，有一点是可以确定，融创东南府所在的南部新城，是未来整个翔安的核心区域。
我一直以为翔安只有一个南部新城，当初规划的时候，我想了很多：
荒一点没啥，毕竟新区都这样，
没人气没啥，毕竟新区都这样，
没配套没啥，毕竟新区都这样，
没地铁没啥，以后早晚会有的，
……
但是没成想，整个翔安最好的南部新城，现在也没有好到那里去，不仅如此，翔安的逆天操作还不止这些。
就在我网上整理资料的时候，发现翔安的新城数量的不断增加，之前只有一个南部新城，后来扩展到 6 大新城，现在妥妥的 8 大新城，就是这张图：


我的天啊。
翔安，何德何能一口气要发展 8 个新区，要知道，翔安本身资源就非常少，现在要是再加上 8 大新区，分给 8 个兄弟的资源就更少了，地铁资源就这么少，教育资源就这么少，购买力就这么多，能来的配套就这么少。
之前集中发展一个还是非常不错的，但是现在一下子要分给 8 个，你说够吃不够吃，肯定要有新区饿肚子，而且 8 个新区能够发展出来 2 个就非常不错了。
而且这 8 个片区，每一个的劣势都非常大：
东坑湾：13 年定位岛外市级中心，目前还在拆迁、主干路网等基础设施阶段。
体育会展：有着体育中心和新会展两大政治任务地标，大部分处于荒地状态。
南部新城：这是翔安最成熟的新区，但是即使如此，开发进度其实还很低。
厦大文教区：只有厦大。

环东火炬：大量的工业区和工业用地，村落也多。
澳头：基本是农田和村落，沿海码头滩涂多，距离新机场过近。
最后的结果是，没钱、没规划的翔安，步子太大了，最后坑的还是自己，目前片区正在陷入一种恶性循环中。
4
今天研究了一下厦门市场。
2011 年，厦门房价 3-2-1；
2017 年，厦门房价 8-5-2；
2021 年，厦门房价 8-6-3。
我说的房价，还都是均价，实际价格都要比这高一点。
我大致研究了一下厦门的市场，这几年，厦门的逻辑大致分为几点：
一个是岛内。岛内肯定涨啊，资源都是最好的。
一个是学区。这个部分岛内岛外，集美同安海沧最贵的房子都是学区房，都在 4 万 +。
一个是外环学区。岛外集美的中海杏林鹭湾，翔安国贸学原，海沧的建发三和，价格明显高于周边楼盘。
因此，在这种大背景下，翔安新城既没有岛内的供需失衡，更没有岛内积累几十年的学区，恰恰相反，这里拥有了最天量的供应，还没有极其优质的教育落地，更是愣着头规划了 8 大新区，到现在为止却一个都没有发展起来。
就像本地人总结的：
之前岛内吃肉、岛外喝汤。
现在却是岛内吃肉，直接连汤都喝了，甚至连锅都给你砸了。
现在直接变成了：
岛内上海滩，岛外重庆城。