今年年初，北京、上海、广东银保监局均发布文件，防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。监管部门加强对经营性贷款流入房地产市场、股市的核查力度加大，部分违规挪用贷款资金行为也被查出，且按照合同要求，相关贷款人已被要求提前还款。
除了严查涉房信贷，近期部分大城市政策密集出台，上海对于新盘进行积分摇号，深圳的二手房市场建立新的参考价格机制，东莞升级限购、封堵假离婚，无锡、杭州纷纷出台 " 限法令 "，堵上法拍房限购的漏洞 ... 今年 3 月初，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清在一次新闻发布会上表示，房地产金融化泡沫化势头得到遏制，2020 年房地产贷款增速 8 年来首次低于各项贷款增速。


近日，一份归属地为上海的《个人贷款提前收回告知函》（以下简称《告知函》）显示，由于被查出" 未按约履行借款合同第四条贷款用途的相关约定 "，一股份制银行宣布合同项下 500 万元贷款提前到期，要求在 3 月底之前归还全部贷款本息，剩余贷款本金为 298 万余元。但值得注意的是贷款合同签订的时间是今年 1 月 25 日。若未在限定时间内归还，将构成逾期并产生罚息，该行将采取诉讼、财产保全等措施。


网传的《个人贷款提前收回告知函》
" 这笔被要求提前收回的贷款，大概率是抵押贷款，也就是经营贷，即把自己房子抵押给银行，贷款用途是公司经营，但是挪用贷款（购房）被查出来了。" 一位不愿具名的上海银行业人士告诉《每日经济新闻》记者，这或是上海年初 " 严查信贷资金违规流入房地产 " 新规后的首个实质性处罚警示案例。


上海各级银行紧急从严排查整改涉房信贷
上述案例发生的背景是，今年 1 月，上海银保监局发布上海地区房贷新政，明确要求辖内银行倒查半年相关业务，对去年 6 月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查，并首次公开提出拦截机制。当时有业内人士表示，这将有力斩断信贷资金违规进入楼市的渠道，可能会使一些房产终止交易。


图片来源：上海银保监局官网截图
而更早之前，去年 4 月，央行上海总部就组织召开房地产信贷工作座谈会，严禁以消费贷或经营贷形式向购房者提供资金。
据 21 世纪经济报道，目前的倒查流程是：银行先展开自查并进行整改，然后监管部门会进行抽查并要求银行整改。如果后期监管对于整改仍不满意，还会推出更多监管措施，比如约谈甚至暂停业务。这也是让银行有所忌惮，有所不为的原因。
据《每日经济新闻》记者获得的消息，因为收到上级要求，目前上海各级银行正在查处最近同时贷了经营贷和房贷等多笔贷款，并开展政策 " 打补丁 "。这也使得之前已经签过贷款协议的客户，有部分被要求降低贷款成数，提高首付比例。
上述上海银行业人士告诉记者，最近监管部门、银行总分行都在严查贷款流入房地产，支行更是几乎天天接受检查，要求比原来严格很多，排查出来支行就得整改，整改措施之一就是收回贷款。
上海某银行负责经营贷和消费贷的经理黄山表示，目前他所在的银行已经开始自查此前的放贷金额，但具体往前追溯多久并不清楚，一旦查到了会要求客户限期退贷。
一方面，对于已流入房市的资金提前收回；另一方面，对还未贷出的资金，银行方面则进一步加大监管。
黄山向《每日经济新闻》记者透露，目前对短时间内申请了经营贷又申请了个人按揭贷款的借款人，银行正在加紧核查，并已经对一批违规贷款进行了 " 抽贷 " 处理。
对此，58 安居客房产研究院分院院长张波分析认为，近日很多城市开始加码整顿经营贷和消费贷违规流入楼市的行为，也有很多措施抑制新批贷款。从实际执行的情况来看，因违规被查处，并要求提前归还贷款的情况可能会在最近增多。


三种情况要提前还款
据 21 世纪经济报道，目前被银行要求因挪用经营贷提前还款的分三种情况：
情况一：银行或监管部门拿到相关证据。
情况二：前期由于获得了 " 睁只眼闭只眼 " 的客户经理的支持，去套取经营贷的，由于自己资金链出现问题还不上贷款，而动了 " 歪心思 "，寄希望于借银行管理疏失而要求银行免除部分利息，或者延后还款的。银行可能要求其提前还掉全款。
情况三：监管抽查的过程中发现资金链路存在问题，要求银行倒查并追回贷款。
另据 21 世纪经济报道，目前获得的信息来看，一是银行并没有在自己倒查的过程中发现很多经营贷入楼市；二是在配合监管抽查的过程中，一旦被发现资金的最终用途是买房，则会出具告知函要求客户提前还款。
华东地区某股份行人士告诉《每日经济新闻》记者，对于防控经营贷等流入楼市，监管和行里一直都有严格要求，但实际操作中肯定存在一定难度。因为用个人经营贷买房，对购房者而言没有法律约束力，即使银行发现这种行为，只能提前回收贷款，但无法给予其他惩罚。而在实际操作中，银行有时候也很难去界定贷款的具体流向。
每经记者在采访中了解到，银行从放款开始便会跟踪资金的进出明细。也正因为如此，有房产中介会建议客户把资金多次流转，兜兜转转之后再去买房。
据 21 世纪经济报道，一城商行人士银行人士称：" 现在的客户也很精明，会从 A 银行套取经营贷之后迅速打款至 B 银行，那 A 银行无法通过开在本行的账户查到资金的最终流向。而监管可以要求 B 银行协助调查，这样穿透式地去看整个资金链路，很快就能明了最终资金是不是流向楼市。"
北京、广州也出手
一旦发现资金流入楼市，会让立刻还清贷款
今年年初，广东银保监局下发了《关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知》要求辖内银行机构严格落实主体责任，围绕授信调查、授信审查审批、授信后管理、第三方机构业务合作等各个环节开展全方位风险排查，针对此次排查发现的问题立查立改、严肃问责，并举一反三，深入剖析问题成因，及时完善制度流程，确保信贷业务各个流程环节均严格遵循内控制度要求，把风险防控各项制度落实到位。
同时，广东银保监局通过窗口指导、监管提示约谈等方式部署全辖银行机构开展快速自查。此外，针对部分银行分支行，广东银保监局迅速组织现场调查，严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。
广州地区的多家银行人士告诉《每日经济新闻》记者，银行一直在严查消费贷、经营贷资金流向。
华南某股份行人士称，年前媒体爆出有经营贷、消费贷违规流入房地产领域后，监管就开始严查了。
实际上，春节前，广东银保监局就展开行动，发出通知，严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。广东银保监局表示，针对近期部分媒体关于经营贷、消费贷违规流入房地产领域的报道，广东银保监局迅速行动起来，精心组织、周密安排，多措并举严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。
某国有大行广州一支行人士告诉记者，消费贷收紧一年多了，主要是对挪作他用这块加强了管理，就是挪用到金融、房地产这些领域绝对不行。
严查涉房违规信贷，一旦发现资金流入楼市，会让立刻还清贷款。这不止发生在上海和广州，还有北京。
北京银保监局还要求各行对 2020 年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。
不久，北京银保监局联合人民银行营业管理部等部门对相关银行开展房地产市场专项核查，重点核查全款购房，尤其购房人或是直系亲属近期申请过经营贷的，更是重点中的重点。
据此前每经报道，北京市房地产业协会官方公益平台 " 京房字 " 披露，春节前，主管部门对 1 月 25 日以来，楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查，重点核查西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区成交案例。" 京房字 " 披露，某人在去年新注册了一家小微企业，注册企业之后没过几天，就网签了西城区重点学区的一套二手房，在随后的几个月里，先后从两家银行申请了数百万元的经营贷。该案例被检查人员从大量的购房合同中筛查了出来。
由于经营贷资金违规进入楼市，通常采用的是先全款购房，然后以房子为抵押、套取贷款的方式。因此核查针对的主要是全款购房中，购房人和直系亲属近期申请使用了经营贷的行为。核查出线索后，实操中的下一步是多部门核查经营贷资金的流向。相关监管部门在通知中明确提出，银行机构对因信贷管理不审慎，导致的个人经营性贷款违规流入房地产市场的情况，将从严从重查处。
" 在经营贷和消费贷违规流入楼市过程中，部分中介或金融机构起到了一定的助力作用。如部分机构提供违法服务，部分金融机构则存在审核不严等情况。"58 安居客房产研究院分院院长张波表示，后续监管部门和银行对涉房贷款的打击力度会不断增强，同时也需要对前期违法违规机构给予更大的惩处。
编辑| 程鹏 杜恒峰 肖勇
校对| 夏志坚