今天李嘉诚刷屏了，在成都囤地 16 年，被成都监管重拳出击。
成都高新区财政金融局当日向区内各金融机构下发通知，要求禁止向和记黄埔地产（成都）有限公司提供新增融资、贷款，以及为其进行重大资产重组提供帮助。
不过可惜的是，在 7 月份的时候，李嘉诚就把这个公司卖掉了。刚刚回应称，和记黄埔地产成都公司现非旗下附属公司，重申集团不存在囤地情况。
这究竟怎么回事？基金君给你梳理其中缘由。
和记黄埔因捂盘惹怒成都监管？
9 月 23 日，一份文件在网上流传，成都高新区财政金融局当日向区内各金融机构下发通知，要求禁止向和记黄埔地产（成都）有限公司提供新增融资、贷款，以及为其进行重大资产重组提供帮助。


其中显示，为贯彻执行中央、省、市房地产调控政策， 监管打击房地产开发企业囤地、捂盘行为 ，切实维护高新区房地产市场健康秩序，因和记黄埔地产（成都）有限公司存在囤地、捂盘不良行为，严重影响区域房地产市场平稳发展，经研究，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司进行重大资产重组提供帮助。
长实集团：和记黄埔地产成都公司现非旗下附属公司
重申集团不存在囤地情况
随后不久，针对今日网络上 " 成都高新区禁止和记黄埔地产融资贷款 " 的传闻，长江实业集团回应称，和记黄埔地产有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司，亦不是由集团控制。
集团重申，公司所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地的情况。作为地产开发商，公司主要业务为房地产买卖，我们一直按计划完成发展及出售项目。公司所有开发项目均与地方政府保持紧密沟通，配合当地规划及要求进行专案发展。
据 21 世纪经济报道称，一位成都高新区金融机构人士表示，和记黄埔地产此次惹怒高新区监管者，或与南城都汇项目有关。
这究竟是怎么回事？
和记黄埔地产成都公司不是李嘉诚的？上述回应让吃瓜群众看懵了，李嘉诚的地产公司没有在成都囤地？
基金君查了一下，事情并不是长实集团回应那么简单。
和记黄埔地产成都公司原为李嘉诚家族控制的长实集团所持有，于今年 7 月出售给了禹洲集团等公司。
今年 7 月，长实集团公告称，公司间接全资附属公司 HLV 及 Chinex 向买方 RZ3262019Limited 分别出售所持 HME 和 Carton 全部股权及债权，出售事项将录得约 38.11 亿港元的未经审核收益。
和记黄埔成都公司的买家，分别为禹洲集团、成都瑞卓置业有限公司，各占股 50%。禹洲集团相关人士表示，这则处罚是针对原来股东（也就是李嘉诚的长实集团），也只面向成都高新区内的金融机构，对公司收购的项目没有影响，他们正在争取项目尽快入市。
囤地十六年后
李嘉诚 78 亿卖掉成都 1 号
据悉，和记黄埔成都公司名下的南城都汇项目，最初拿地时间是 2004 年，总共有土地上千亩，如今 16 年过去，这个项目的 7 期、8 期项目仍未开售。媒体称，该项目上一次开盘是 4 年前的 2016 年，彼时房价为 1.2 万 / 平方米 -1.6 万元 / 平方米，如今同区域房价已经达到 2.3 万 / 平方米 -2.5 万元 / 平方米。
公开资料显示，长实卖出的成都该项目地块，为 2004 年 10 月底李嘉诚旗下的和记黄埔以 21.35 亿元总价拿下，成交楼面价 1030 元 / 平米。据媒体报道，这宗地的成交总价，使其成为当时成都乃至西部的 " 地王 "，足以见该项目在成都的分量。
根据长实集团公开的数据，南城都汇项目共设有 2.33 万个单位 ( 包括住宅及商铺 ) ，在之前已售出 16503 个单位。
该项目的开发遵循了长实在内地开发地产的一贯套路，主要靠土地增值获利而非内地开发商流行的高周转获利，也因此南城都汇卖了近 16 年还剩有 6000 多套房源。
7 月 23 日，长实集团宣布了成都南城都汇项目的转让公告。根据公告，成都南城都汇项目接盘方为禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司，作价约 78.47 亿元，预期出售事项计及融资安排后录得约 38.11 亿元未经审核得益。


对于出售目的，市场人士的解读是两个字：" 套现 "。
2004 年，和黄将成都列为西南地区的重点投资发展城市，先后竞得天府新城南地王项目及温江新城区光华大道项目两大地块，由此正式入驻四川成都。这个当时轰动一时的地王就是如今的南城都汇项目，彼时拿地总价为 21.35 亿，楼面价为 1030 元 / 平方米，被誉为和记黄埔地产在成都的 1 号作品。
事实上，南城都汇这种一块地开发十几年的情况在长实过往的地产项目上并不少见，甚至可以说是普遍现象，这些项目的开发周期少则三五年，多则二十几年，等到开发完毕时，地价和房价早已经翻了几番。
甚至于有不少观点认为，这种 " 囤地 " 式的慢开发模式是李嘉诚旗下长实系房企的一贯套路——在土地价格处于低位时大面积买入，再缓慢分期开发，坐等周边配套成熟、土地升值，以时间换取高额收益。
和记黄埔自身赚的盆满钵满，南城都汇在早期销售还多次获得销冠，一位成都开发商称，该项目的热销主要是因为地段好，和记黄埔这个成都 1 号在产品上很难令成都人民满意。他评价南城都汇为一流的地段、商业，三流的产品。
业主们过去投诉南城都汇产品问题长长的清单上有：小区道路变市政道路、墙体层高出现误差、墙面空鼓、设计不专业等。
不断甩卖内陆和香港资产
李嘉诚累计套现超 2500 亿元
尤其值得注意的是，李嘉诚这些年来一直在 " 卖卖卖 "；据不完全统计：李嘉诚已卖掉的内地和香港的资产，至少已经超过 2500 亿元；
2019 年 10 月份时，当时李嘉诚将自己旗下，在辽宁大连的一个房地产项目，以约 40 亿元的价格，转让给了融创的孙宏斌。而该地产项目是李嘉诚在 2011 年左右花 19 亿元购得的。8 年时间价格翻了一倍，该项交易让李嘉诚 " 豪赚 "20 亿元。
2016 年 10 月，李嘉诚以 200 亿元的售价卖掉了上海陆家嘴的 " 世纪汇 " 综合体，这是李嘉诚在内地出售的最大一笔物业。
有资料显示，截至 2018 年底，李嘉诚旗下的长和集团在亚洲的资产占比下降至 10%。
李嘉诚的商业帝国，崛起于香港楼市低迷期，以 " 低买高卖 " 的手段开启超人生涯。1989 年，李嘉诚逆大潮进军内地市场，成为香港在内地的最大投资者。过去数十年间，地产业务是李嘉诚在内地获取财富积累的主要来源之一。
另据时代财经，继 2010 年和记黄埔被北京、上海国土局列入 " 黑名单 " 之后，李嘉诚家族再一次迎来成都政府的重拳。


图片来源：视觉中国
7 月售出成都标杆项目南城都汇后，李嘉诚旗下的和记黄埔地产（成都）有限公司（以下简称 " 和黄成都公司 "）或在融资上遇阻。
9 月 23 日，传成都市高新区财政金融局发文，要求辖内各金融机构不得向和黄成都公司及其项目公司提供新增融资、贷款，同时还禁止其对和黄成都公司的重大资产重组提供帮助。
对于发文原因，文件称 " 为贯彻中央、省、市房地产调控政策，坚决打击房企捂地、捂盘行为，切实维护房地产市场的健康秩序 "。文件认为，和黄成都公司存在捂地、捂盘行为，严重影响区域房地产市场平稳发展。
针对文件的真伪，时代财经向成都金融局进行求证，相关工作人员表示正在核实当中。
据悉，成都是和记黄埔地产继北京、广州、深圳、重庆等进入内地的第十四个城市之一，和黄成都公司成立于 2004 年上半年，目前在成都的品牌项目主要有新街里、彩叠园、南城都汇等。
李嘉诚家族的做派具有典型的港资房企风格，与内地房企所追求的高周转截然相反，港资房企习惯于通过长周期的慢开发来享受土地增值带来的巨大红利。
南城都汇是和黄在成都的标杆项目，项目土地于 16 年前取得，总价 21.35 亿元、成交楼面价 1030 元 / 平方米，为当时成都乃至整个西部地区的总价 " 地王 "。 这个占地面积达到 1036 亩的超级大盘计划分 8 期来建设，但截至目前只推出了 6 期产品，第 7、第 8 期均已呈现准现房状态。
" 南城都汇在南三环外侧，位置不要太好——就在金融城边上，金融城是成都房价最贵的地方。" 一位不愿具名的成都业内人士对时代财经称。如其所言，长达十余年的缓慢开发中，南城都汇的价值凭借优越的地理位置不断攀升，销售单价从千元级别跃升至万元级别。
体现到交易中，7 月 23 日，长实集团将该项目打包出售给禹州集团，交易总额为 10.12 亿美元，折合人民币约 71 亿元。长实预计，出售事项可录得 38.11 亿港元的收益，这笔收入相当于其去年核心利润约 13%。
其实，自李嘉诚家族在 1993 年进入内地市场以来，" 囤地 "、" 捂盘 " 的质疑从未间断，尽管和记黄埔多次否认 " 囤地 " 和 " 捂盘 "，但早在 2010 年，和记黄埔就曾因上海、北京的两宗地块连续闲置多年，被当地国土局列入 " 黑名单 "。
如今，李嘉诚家族又一次正面迎来了成都政府的 " 出拳 "。不过，业界对此并不感到意外，在业内人事看来，此次成都政府文件也折射出成都房地产市场的调控压力。
今年 8 月，成都二手房价环比涨幅为 1.2%，位居全国第二，同比涨幅为 7.5%，位居全国第八；新房价格环比涨幅为 1%，同比涨幅 9.9%，均位居全国第七。作为楼市偏热的城市，今年成都已两次被住建部等约谈。
9 月 14 日，成都出台 " 房产新政 15 条 "，提到 " 坚持‘房住不炒’定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标 "。其中，在加强土地市场调控方面，新政要求，全面清理已供未开发的土地情况并向社会公布，加大已供未开发土地的促建力度，严格落实闲置土地处置规定，坚决打击捂地、捂盘行为。
栏目主编：顾万全 本文作者：中国基金报 文字编辑：房颖 题图来源：新华社 图片编辑：雍凯