房地产顾问公司 "Nexus Property" 鉴于 2018 年的曼谷公寓概况，预测了 2019 年的公寓情况为：仍将全面作出调整，以回应 " 真正的需求 "。
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2018年60,900套新公寓
2018 年综述：有很多 " 公寓 " 不断地建造，其中，主要开发商占 70％，中小投资者占 30%，从 138 个项目中一共集结了 60,900 套新公寓。项目开发最受欢迎的位置之一是拍耶泰县（Phaya Thai）、拉差达（Ratchada）和拍凤裕庭（Phahon Yothin）（21,100 套，占 35％），其次是普拉卡侬（Phra Khanong Suan Luang）（13,500 套，占 22％）和吞武里沛噶塞（Thonburi Phetkasem ）（8,500 套，占 14％）。在过去 5 年里，这 3 个位置的公寓增长率最高，占 65-70% 以上的比率，使这几个位置飞速增长的原因，是居住在 BTS 附近公寓的连续流动，并且在这几个位置仍然可以找到比市中心更多的土地。


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建设最多的是"高端市场"
" 高端市场 " 是比例最大的，占 41％，价格为每平方米 110,000-190,000 泰铢，单价 400-800 万泰铢。然后是中级市场 ( minid market ) 占 27%，价格 75,000-110,000 泰铢每平方米，单价 250-600 万泰铢。而城市公寓市场占 21％，价格低于每平方米 75,000 泰铢，单价低于 250 万泰铢。
房地产公司（Nexus Property Marketing Co.,Ltd.）董事总经理娜琳拉表示：高端公寓也会有很多，因为城市中间的土地价格很高，使开发人员转向开发更高端的公寓。事实上，如果考虑到曼谷人的薪资标准，最合理的价格是每单位不到 300 万泰铢。这个价位应该是上限，否则，对于生活在曼谷的人，购买公寓将是一件非常困难的事。




如果将重点放在豪华公寓上，曼谷市场公寓销售概况总数为 52,000 套，其中 2018 年开业的新单位为 31,800 个（占新开业公寓平均销售额的 52％），2018 年前开设的公寓销售额增加约 20,300 套。 2018 年，新公寓的总销售率达到 90% , 而且市场上仍剩余 62,700 套公寓。
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平均价格上涨7.6％，未来有下调趋势
当然，当房地产价格被视为主要成本时，这对既定的销售价有很大影响，根据 "Nexus" 数据，价格会略高一些，2018 年市场平均售价从每平方米 130,600 泰铢的价格上涨到每平方米 140,600 泰铢，上涨了 7.6%。
市中心的市场已经调整到最高，占 10％，达到每平方米 231,000 泰铢。市中心周围的市场占 7%，达到每平方米 113,200 泰铢，与此同时，外部市场仅将平均价格调整了 1％，为每平方米 73,500 泰铢。


然而，对于那些未来打算购买公寓的人来说 , 这是一个好消息。价格上涨趋势已开始放缓，例如，2018 年，巴吞湾国家公园附近（Pathumwananurak Park）, 价格仅上涨 3％，吞武里沛噶塞（Thonburi Phetkasem）是一个非常广泛的位置，价格仅上涨 1％，这些都将提高消费者的支付能力。
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2019年公寓市场趋势
为了预测 2019 年的公寓市场趋势，"Nexus Property" 公司已归纳出以下 8 点：
1. 新公寓需求仍然介于 50,000-55,000? 套之间时，应增加约 53,000 套。根据这个估计，可以提前做出预测，总销售率和市场剩余房间应该很接近今年的数字。
2. 在未来 2 - 3 年内，产品开发的形式将会做更精准的调整，例如开发针对喜爱锻炼者、老年人、动物爱好者、女性、或者无子女人群的公寓等。


3. 项目开发的位置，鹏蓬区 Phrom Phong，通罗区（Thonglor），
亿甲迈区（Ekamai）仍然是企业家寻找土地来开发项目的热门位置。因为很多消费者喜欢拥有别致风格的咖啡厅和美食餐厅，以及商场的社区，这种有独特魅力的位置，将导致销售价格平均上涨至每平方米 300,000 至 400,000 泰铢。今年，价格可能会上涨到每平方米 50 万泰铢。
"Nexus" 表示：适中的价格应为每平方米不超过 30 万泰铢，否则，将来这些位置将难以出售并且还会导致销售放慢。
4. 反之，在迪瓦农（Tiwanon）这个位置，许多开发商仍会在未来 1-2 年内出售剩余的房间。该地区建造完成的公寓价格很适中，因为这是市场上最实惠的价格。


5. 公寓处于有利的位置，长期出租会更有市场，因为随着土地价格的上涨，大多数市中心的业主不想出售并调整为长期出租。最近，经常看到土地所有者，无论是政府机构还是私营部门开始拿出手中的土地来竞标更多的长期租赁，比如，在玛卡桑（Makkasan）火车站，和玛哈叻栾巷（Soi Maha Klam Luang）。
Nexus 的看法是，开发商开发的公寓单位可能要增加城市公寓集团的比例，而中端市场则是人口众多的曼谷，与国外投资市场相比，这将是一个更加稳定和可持续的市场。



6. 预计 2019 年外国资本将持续投资。来自中国、日本、新加坡和中国香港投资的公寓单位比例，应从 26％增加到 30％（2018 年投资 24 个项目中的 15,820 套）。此外，来自中国的中小投资者可能继续购买泰国的房地产，并从现有地区再继续扩张。中国香港和台湾以及新加坡的投资水平，可能保持与上一年度持平，且 CLMV 市场是一个值得关注的新市场。
7. 在未来 1-3 年内，随着土地价格已不再上涨，曼谷的公寓价格房价涨速将会较低，因此，开发商应该不会以太高的价格调整开发项目。因此，预计公寓的价格将平均每年上涨 6-7％。
8. 来自泰国银行的政策调整：购买房产的贷款利率变化，无论在住宅还是公寓上，都会影响住房市场的产品开发。在建造期间，公寓可能会有更多的销售。为了让买家先支付一些首付款 , 公寓可能不得不更多地关注预售。最后，选举导致的经济和政治调整，也可能影响市场的方向。
（信息来源：https://positioningmag.com/?p=1204843 2019）
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