最近 3 个多月以来，过去十五年间房价翻了 5、6 倍的全球最牛楼市——香港，已经彻底凉凉了。
刚刚，香港特区政府土地注册处公布的一项数据显示，香港楼市自 11 月住宅销售大幅回落之后，12 月销售量再度暴跌，住宅成交额也腰斩。
香港 11 月住宅成交量暴跌 6 成，成交金额腰斩
香港土地注册处数据显示，12 月全港住宅销售总额仅为 241 亿港元，而去年同期为 520 亿港元，同比下降 53.7%。
成交量方面，全香港 12 月住宅销售量大减至 2060 套，去年同期为 5337 套，同比下降 61%，较 11 月环比也出现 21% 的断崖式下跌。
从楼宇买卖合约数据来看，2018 年 6 月住宅楼宇成交达到顶峰后，便开始了为期 6 个月的下行趋势。12 月的合约数据无论是同比和环比，都出现大幅下降。不光是住宅楼宇，香港所有楼宇买卖合约数目也同步进入为期半年的下跌趋势。


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房价指数已较高点跌近 8%
追踪香港房价最权威的中原城市领先指数 ( Centa-City Leading Index ) 显示，截至 12 月 28 日，香港 12 月房价指数降至 174.37，环比上月跌幅达 1.70%；而 11 月的跌幅为 3.43%。这已是该指数连续第四个月下跌，为 2016 年以来持续时间最长的下跌。
与 2018 年 8 月 17 日的峰值 188.64 对比来看，香港房价指数已经下跌了约 7.56%。


根据中原城市分区领先指数显示，香港的不同区域中，房价跌幅最大的是新界（东），环比上月跌幅高达 4.67%，新界（西）的环比跌幅也高达 2.53%；九龙半岛的跌幅为 1.88%，香港岛环比则微涨 0.14%。
除了房价下跌、成交量和成交金额腰斩等现象，稍早前的地王流拍、买家毁约也已暗示了香港楼市寒冬已至。
2018 年 10 月中旬，香港港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍，市场预计楼面价合计 6 万至 12 万港元 / 平方尺（约合人民币 57.16 万至 114.31 万元 / 平方米）。这块至少 60 万一平米的顶级地皮，因出价未达港府底价而流拍。
与此同时，毁约退房事件不断增多。据香港房地产信息网站 Data elements 数据显示，2018 年前 10 个月，香港已经出现 36 起购房违约案例，而去年全年仅出现 9 起。
违约楼盘的成交价从 490 万港币到 3980 万港币不等，选择违约的购房者需交 25 万至 200 万港元的违约金。即便如此，宁可损失定金也要毅然退房，表明买家对楼市的认知正出现重大转变。
上述现象同时出现后，各大机构也纷纷看空未来的香港楼市。
高盛集团在一份研报中预计，到 2020 年香港金管局将与美联储同步加息，届时香港楼市将出现 15% 至 20% 的回调。
标普预计香港楼市 12 个月内会跌 5% 至 10%。香港耀才证券甚至认为，未来两年内香港住宅价格跌幅或达 40%。
此前香港特首放话：不会救楼市
香港楼市成交量腰斩、房价开始大幅回调，香港楼市彻底 " 歇菜 " 的迹象频现。但即便这样，港府也并不打算 " 救市 "。
香港特别行政区行政长官林郑月娥 12 月在出席《信报》及新城财经台主办的 " 香港经济峰会 2019" 时发表演讲称，近月楼市向下调整，但远远未能抵消 2018 年年初至今的升幅。她说，若有人幻想政府会出招救市，大可 " 悭番 "（" 省省吧 "）。
林郑月娥称，楼市下跌有人认为是坏事，但她认为是好事。她援引香港差饷物业估价署资料显示，自 8 月份物业价格跌 3.7 个百分点，但认为较年初、以及她上任以来，这些跌幅仍未抵消过去的升幅。
其实在香港特首就楼市下跌发表 " 不救市 " 的讲话前，另一位特区政府高官就曾频繁对楼市下跌做出预警。
2018 年 10 月，香港财政司司长陈茂波撰文表称，展望明年，利率继续上升无可避免。陈茂波表示，这对美元汇率和全球息率都有影响，对一些发行美元债较多的新兴市场来说，挑战不少。而香港超低息的年代，不但结束，可能还会步入逐步加息，资产市场的风险不能忽视。
他警告称，正在供楼的市民，不少都已经感受到加息带来的额外负担。早前，本港多家银行又相继宣布上调新造楼宇按揭的利率，置业人士的供楼负担将会加重。
香港金管局此前也曾暗示，将结束长达 10 年的超低息环境。
2018 年二季度以来，金管局多次买入港币投放美元，香港银行体系总结余账户降到了 2008 年末以来的最低水平。收紧了基础货币，港币短端市场利率与政策利率逐渐收敛，与美元利差也在缩小，从而稳定了港币汇率，港币兑美元的汇率稳定在了 7.85 弱方兑换保证下方。
但全面加息背景下，香港住宅按揭贷款利率上升，直接打压资产价格。去年 9 月，香港最优惠贷款利率上调至 5.125%，住房贷款利率也创近 10 年来最高值，对高企的房地产价格构成直接的压力。
来源：华尔街见闻