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最近两个月的土拍新政，正在推着楼市走向扑朔迷离。
谁都没有想到，在杭州刚刚刷新了一波高潮之后，关于土拍最大的雷，竟然炸响在北京。
大大小小 50 多家房企，集体围猎了北京 30 宗宅地。


——中指院监测整理
这已经是过去两个月来，国内核心城市继广州、重庆、杭州之后的第四场大型土拍了。
单看排名前十的参拍数据，一共 30 块宅地，金地凭一己之力就参拍了 24 块，大有将紫禁城尽收囊中之意，气势咄咄逼人。
接下来是保利 23 块、华润 22 块、首开 20、中海 18、万科 16、城建 15、招商 14、旭辉 14、金茂 14……
这既是一场央企与央企的对决，又是一场央企和民企的对决。
于是，按照剧本的正常推演，北京土拍势必会是一场硝烟弥漫、血流成河的生死之战。
但没人能想到，故事却走了另外一个方向。
在 5 月 10 日首日，一共出让了 12 宗地块，但和动辄超过 30%、40% 的高溢价相比，北京土拍整体的溢价率，只有 4% 左右。
这个开场的架势本应是一出全本大戏，岂料最后却只打了个不咸不淡的水花，就此完结。
但，这才是集中土拍原本设定的剧情走向。
整体来看，这一次，北京是用自损出让金，塑造了一个集中拍地的全国样本。
这才是北京土拍最大的意义。
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从过往数个城市的土拍中，集中暴露出一个非常明显的特征：
混乱，无比的混乱。
在前期，因为没有经验可循，很多开发商只能未雨绸缪，用大量马甲，准备海量资金。
最终导致开发商抢地，强出了炒房客抢房的架势。
地方政府也并无经验应对，只能照搬旧有模式，进行双限政策和竞自持。
但是很明显，这些已经使用了数年的老旧方法，开发商已经基本免疫，不过后期做产品的时候减减配，利润就回来了。
这一切让原本平抑市场的土拍新政，反而成为了激化市场的催化剂。
但是，以上所有的乱象，都只是事物的表象而已；背后的本相，则是生产力已经进化，但生产关系还停留在旧时代。
这个时候，就需要一个标准。
毋庸置疑的是，和各地参差不齐的土拍限制政策相比，北京的行动才更具有风向标的意义。
原因很简单，因为他是皇城根，因为他更代表了中国传统意义上的上行下效的内涵。
而这些，正是 2016 年和 2017 年在全国限购此起彼伏时，所带给我们的最深刻的真知灼见。
一切看北京，跟着北京的脚步走，就准不会错。
在 SCDA 的建筑设计中，有一个单位是灰色空间，代表的是室内空间向室外空间的过渡部分。
对于中国楼市来说，北京就是这个灰色空间。
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北京此次土拍，有几个非常典型的新趋势：
1、推出政策工具箱，进行土拍精准限制
北京这一次彻底取消了开发商双竞模式。
这是前几年各地惯用的招数，竞地价限房价。这是高地价 + 低房价的组合，主要是限制开发商利润空间，从而劝退竞争者。
但最终，开发商普遍通过后期施工简配，进行了利润回笼。
唯一的结果是，开发商开启了比烂模式。
现在北京转变了这个模式。
限地价，所以最终土拍均以低溢价成交，北京首日土拍的均值只在 7.7% 左右。
而房企之间的竞争主要集中在附加条件的竞报上。
这个附加条件，就是北京这次推出的政策工具箱。
北京就是北京。
没有治不住的楼市，只有北京尚未出的政策。
这一次，北京直接将调控，精细到每一块土地。
本次北京土拍，用了这些政策：新型共有产权、租赁住房和套内 70/90 政策、高标准住宅 ……
最终：
有 6 宗土地竞政府持有产权份额，也就是新式的共有产权房；
有 3 宗土地竞报公共租赁住房面积；
有 13 宗土地执行套内 70/90 政策。
这是结合每一块土地的实际情况，选择政策组合，然后确定交易方式。
郭德纲说，一个猴一个拴法。
一刀切的蛮荒时代，已经逝去。
比如说，越是核心区的土地，大家抢的越是厉害。那么附加条件也就越多。
这一次，有多块宅地用了设地价上限 + 竞政府持有产权份额 + 高品质住宅；也有地块用了设地价上限 + 竞公共租赁住房 + 高品质住宅。
这就是下一步拍地政策的标准模版。
通过控制地价上限，平息市场传播热度；
通过附加条件，减损开发商利润，逼退竞拍者。
最终，北京土拍成了一场风花雪月的故事。
刀光和血影全部被隐藏在了水面之下，市场情绪被极度克制。
和重庆、广州、杭州造成的市场喧哗相比，北京土拍，只不过拍了个寂寞！


——中指院根据北京规自委官网监测整理
2、还有一个政策非常值得注意，就是套内 70/90 政策。
套内建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的 70% 以上。
按照正常的 75% 的得房率测算，这些房源的最小入市面积 120 平。
这个政策，必须结合北京执行了很多年的公共产权房政策一起来看。
通过最小面积限制，让豪宅和改善住宅更彻底；
刚需，则竞买共有产权住房。
然后，再通过平权政策，将两者同权。


北京楼市已经彻底的新加坡化。
也就是说，北京的豪宅，将会越来越权贵化，税费也会越来越高。
和普通住宅消费的隔绝，也将越来越远。
中国的住宅，也将在长时间内有两种模式共存：这就是香港模式和新加坡模式。
4
最近有两个关于野生动物的新闻，放在一起看非常有意思：一个是杭州金钱豹出逃，一个是野生东北虎入村。
眼下的土拍，就像是第一次逃出围墙的圈养金钱豹。
一边有些懵，有些手足无措；一边又初入山野非常欢畅。
但可以确定的是，它最终的结局只有两个，要么回笼，要么死。
因为它的出生就已经决定了它的最终结局。它永远成不了入村的野生东北虎。
同样是被麻醉，不同的是，一个被麻醉后重新被圈养；一个是被麻醉后被远离乡村，重归山林。
对于集中土拍来说，要么回归正途，起到它应有的作用。要么，就只能夭折，而不可能成为一直扰乱市场的因素。
在北京土拍之后，一个明确的信号已经诞生。
更多城市将快速跟进，就看谁的政治觉悟高、领悟能力更强了。