调控政策不断翻搅着上海楼市。
1 月 29 日，上海银保监局发布《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，明确将重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
而就在前一天的 1 月 28 日，还有消息传出，上海楼市调控再打补丁——购房者赠予的房屋也计入套数，追溯期限为近三年。虽然随后，官方进行了否认，表示尚未接到通知。
但不得不承认的是，刚刚过去这一周，" 限假离婚做多房票 "、增值税 " 二改五 "、房贷从紧等多个政策，已经犹如一记记重拳，接连落在购房者身上。
先是 1 月 21 日晚间，上海市住建委等八部门联合发布调控新政 " 沪十条 "，提出离婚买房追溯三年内家庭房产数量、增值税免征年限由满两年提升为满五年、新房摇号优先无房家庭、严格执行差别化住房信贷政策等多条政策。
团子正计划在上海置业，她向燃财经表示："1 月 8 日，我们就看好了房，也交了定金，并且和中介、房东约好 1 月 23 日去网签。结果 21 日晚上新政出台、22 日直接开始执行，一夜之间多了 15 万元税费。"
1 月 25 日，购房者在新政 " 沪十条 " 的冲击中还未缓过神来时，法拍房纳入限购、房贷暂缓等消息再度重拳打击上海楼市。
燃财经在公拍网打开一套位于静安区的法拍房，页面即弹出明显的提示：" 上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围。竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格。"
" 此前因为法拍房不限购，所以很多人参与，溢价率也被推高。比如上海宝山区的呼玛新村就被推到了六万一平米。" 同是购房者的胡南表示。与之对比的是，燃财经在贝壳找房 APP 上查阅到，2020 年 12 月，上海市宝山区呼玛一村的挂牌均价仅为 4.5 万元 / 平米。
房贷也被暂缓了。同日（1 月 25 日），有消息称北上广多家银行贷款额度紧张、房贷暂停。
已经在 2020 年 12 月完成网签，正等着批贷的 Lily 告诉燃财经：" 我是 1 月 22 日早上收到的消息，银行通知要限制一下（银行房贷），所有贷款要排队慢慢批。"
" 最近银行把控得比较紧。我们每次开会也反复强调要挑选优质客户。" 上海某邮储银行信贷经理刘阳向燃财经表示，" 不过此次房贷趋紧主要不是因为调控，而是因为此前发布的房地产贷款集中度管理制度，银行要管理额度。刚好赶上了上海调控出台的时间节点。"
不断加码的政策，正将上海购房者 " 堵 " 在路上。
" 本来约了房东这周去过户的，这下不知道年前能不能行了。"Lily 告诉燃财经。但 Lily 并不十分担心，" 我感觉影响不大。我的贷款不是批不下来，只是暂缓了而已。因为我一没有假离婚，二不是多套，三工资流水都正常，没有被限制的因素。"
但团子的情况就没有这么乐观。
" 我们跟房东约定的是 1 月 31 日完成网签，并且将首付付给房东。如果不这样做，就会被算作违约，需要承担违约责任。" 团子表示，" 但是我们现在确实拿不出这 15 万元。因为我们的首付都是卖掉了老公母亲留下来的一套郊区老破小，并且跟亲戚朋友借了几十万，掏空了所有钱包才凑齐的。"
频频管控的背后，是火爆的上海楼市，认筹率超 400%、项目 " 千人摇 " 等现象不断涌现，尤其是学区房，上涨幅度甚至超 20%。
" 很多自媒体都在说上海楼市火，但没人说清楚了火在哪里，反而用的文字极具煽动性，给大众增加了紧张感，让大众认为楼市火了要抓紧买房。" 在上海中原地产首席分析师卢文曦看来，对于上海楼市，大众需要理性判断。
围堵炒房，重击刚需
上海楼市调控政策来得既在情理之中，又出乎意料之外。
从 2020 年四季度开始，上海千万地价楼盘认筹率超 400%、" 千人摇 "、二手房跳涨 40 万元、十几人抢房，以及天价学区房的新闻层出不穷，让调控成为必然。
在上海楼市调控政策正式出台前的 1 月 20 日，上海市闵行区还在辟谣未曾收到楼市调控通知，否认了当天曾热传的：同一家庭同一时间只能认筹一个盘、设定新房认筹红线 3：1、预售价格从严审批等调控举措。
1 月 21 日，上海市住建委、房管局、税务局、人民银行上海分行等八部门就联合发布了 《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。
从政策来看，堵 " 假离婚 "、降低流转是两大重头戏。
" 新政规定：夫妻离异之日起，3 年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这一条可以堵住假离婚买房，填补堵住限购的漏洞，同时维护社会公序良俗。" 卢文曦告诉燃财经。
上海某地产经纪人秦明则向燃财经直言：" 离婚做多‘房票’的情况是存在的，毕竟折腾‘离婚’一次赚到一套房，就抵得上工作十年以上。套利空间让人甘愿‘铤而走险’。但是在我们实际操作中，离婚买房的还是个案，估计 100 组客户里就一两组。"
影响更为广泛的是增值税 " 二改五 " 的政策。
" 此前上海购买二手房，如果购买未满两年，无论是普通住宅还是非普通住宅，都是按照核定价格全额征收增值税；满两年之后，如果是普通住宅，则免征增值税，非普通住宅则是按照核定价和购入价的差额征收增值税。" 卢文曦向燃财经介绍了两者的区别。
卢文曦表示，新政将个人对外销售住房增值税征免年限从 2 年提高至 5 年，这带来了两个差异，一是满二不满五的普通住宅将被全额征收增值税；二是未满五年的非普通住宅增值税征收标准由差额变成了全额。


新老增值税征收对比
来源 / 上海中原地产 燃财经截图
例如，如果是一套满两年未满五年、总价为 300 万元的普通住宅，新政前为免征增值税，即增值税为 0 元。但新政后，如果以税务核定价格为 300 万元计算，则需要按照（300 万元 1.05）*5.3% 的公式缴纳增值税，税额为 15 万元。
调控政策发布当夜，燃财经所在的一个上海买房群就炸了锅。21 时 36 分，调控刚刚发布，就有人把新闻发进群里，惊醒了正处于宁静夜晚的大家，仅 90 多个人的群，也瞬间涌进 99+ 的信息。
有购房者直言：" 本来约的房东周一（1 月 25 日）网签，一转眼多了十几万元的税费，现在急得睡不着觉。"
也有人建议：" 别睡了，赶紧叫醒中介和房东，去做网签。" 有人贴出中介发布的朋友圈截图，其中显示：" 明天出新政，半夜十点半叫上行政一起来公司加班拉网签，没想到网签系统被封了。"
直到 1 月 29 日，团子仍在为多出的 15 万元税费发愁：" 没谈下来，中介、房东没有一个人愿意分担一分钱。马上就要去做网签了，15 万元不知道哪里去找。可能借网贷吧。"
顾超则轻松很多：" 我这套房本来就是投资，要么让房东等到 2021 年 9 月他的房子满五年了，我们再过户。要么诉讼，我们解约，我拿回大部分定金。我都耗得起。"
涨 120 万再降 90 万，房价坐上" 过山车 "

对于上海房东来说，新政刚出来时的自信已经有所动摇。
1 月 24 日，上海市民陶然在社交平台上表示：" 我家小区，因为自住的人多，很少有房子放出来。昨天，有一套 2 室 2 厅的挂牌 930 万元，链家网上照片都还没来得及拍，当天就带看 7 次。今天，房东直接涨到 1050 万元，一把拉升了 120 万元。这一波上海楼市，太疯狂了！"
燃财经在贝壳找房 APP 上看到，该房源位于静安区阳城板块，2021 年 1 月 23 日挂牌，挂牌价为 930 万元，时隔一日，房东将价格上调了 120 万元。而且仅 23 日和 24 日，就有 10 次带看。
" 这个小区很少有房源挂出，所以关注的人非常多。此外，房源有闸北二中心的学区，还是满五唯一、税费少，所以会比较火。" 负责该房源的经纪人告诉燃财经。
但 1 月 29 日，燃财经看到，该房源已经降价 90 万元。根据房源时间轴，该房源在 1 月 24 日调高 120 万元后，1 月 25 日又频繁波动，在同日降价 50 万元、再涨价 50 万元。最新的 1 月 27 日，则是降价了 90 万元，目前售价 960 万元。
" 调低的只是少数。可能是因为之前挂牌价太高，也有可能是房东急售。" 上述经纪人直言。
燃财经观察到的现象与上述经纪人表述一致。从贝壳 APP 上的房源信息来看，" 稳坐钓鱼台 "、以及调高房价的仍占多数。
以上海市普陀区某楼盘为例，数据显示，当前该楼盘共有 23 套房源在售，其中满五年房源有 8 套，以新政颁布为节点，在 1 月 21 日之后调高价格的有 4 套房源，其中最高涨价 100 万元；另有 4 套价格未有变动。
同时以 " 满两年 " 为条件进行搜索，该楼盘共有 4 套 " 满两年 " 的房源。这 4 套 " 满两年不满五年 " 的房源，在 1 月 21 日之后价格保持不变的有 3 套；另一套价格有所变动的，则是在 1 月 22 日涨价 81 万元再降价 1 万元，然后在 1 月 23 日降价了 20 万元，目前仍较新政前贵了 60 万元。


图 / 安家
" 整体来看，房东的心态是比较稳的。如果是满五年的房子，它的房价只会越来越高，跳涨 20 万元、40 万元都有可能。不满五年的房子，则会维持原价不动，因为他有这个信心，未来上海房价会越来越高。" 团子表示。
但新政之后，上海房价是涨是跌，目前还是一只 " 薛定谔的猫 "。
涨的预期来自看好上海楼市，以及房源的紧张。
房源的紧张一是源于上海楼市明显供小于求。以二手房为例，平米研究院指出：" 上海现存二手房快要跌破 3 万套了。" 燃财经在链家网上也看到，目前上海在售二手房共 33598 套，按照目前上海的二手房月均销售数量，库存周期仅有 23 天。
另一个原因则是房东的惜售。" 从今天起，我要将我的房源全部下架，不再出售。不满五年谁卖谁傻，我反正惜售了。" 有未满五年房源在售的房东张伟就表示。
跌的原因则在于新政的冲击。
" 从我们对 2021 年 1 月第四周上海楼市的跟踪监测来看，目前上海各行政区购房者的情绪指数虽然仍处于高位，但已经趋于平稳。可以看出，新政给心态爆棚的上海房东们浇下了一盆冷水，未来上海楼市的买卖双方将会更加理性。" 平米研究院分析认为。
上海楼市 " 虚火 "
调控起因于上海楼市 " 火爆 "。
2021 年 1 月 4 日，《中国证券报》报道，上海新房市场开年火爆，上海多个楼盘的认筹率超过 100%，某接近千万元起步的豪宅项目认筹率已达 441%，甚至有客户没看样板房就直接付了 350 万元认筹金准备 " 打新 "……
此外，二手房市场 12 人抢一房、2 小时跳涨 40 万元，学区房 20 万元一平、跳涨 50% 等消息也刺激着人的感官。
但上海楼市何时火的？为什么火？却无人说得出所以然。
" 我是 2020 年夏天开始看房的。印象中当时上海的房价还没有这么‘恐怖’，我和老公还在慢悠悠地挑。但是到了 9 月、10 月，市区板块就开始涨了。我们买的徐泾板块也在 10 月底、11 月开始上行。" 小禾告诉燃财经。
"10 月底的时候，我们看到了一个还算满意的房子，当时稍微犹豫了一下，第二天早晨起来想买已经没了。此外，还遇到过下楼途中遇到前来看同一套房的另一组人的情况，当时那个房东还说‘又来看房啊，今天都来了十来个人了’。" 小禾回忆道。
既经历了卖房，也经历了买房的 Lily 对此感受深刻：" 我是在 2020 年 7 月买的房，当时市场好像就已经很火了，链家的人说他们处于有客无房的状态。但我还没遇到网上说的那种很多人抢一套房、房东跳价的情况。而且我 2020 年 8 月最开始挂出我们自己要出售的那套房子的时候，看的人并不多。后来广撒网、多挂了几家中介之后，看房的人才多了起来。"
暴涨的 " 小火苗 " 也许来自学区房。小禾和 Lily 猜测。
"2020 年，学区房明显涨了很多，尤其是双学区，带动了普涨行情。" 小禾表示。


"2020 年的买房和卖房过程中，我接触到的也是学区房客户更多。比如买我那套房的人就是为了家里的小孩拿到黄埔区的户口，用来参加中考。"Lily 也认为。
资料显示，2020 年 1 月，上海的义务教育政策曾经有过一个非常重大的变动。2020 年 1 月 23 日，上海市委、市政府发布了《关于贯彻〈中共中央、国务院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见〉的实施意见》，其中提出：民办学校和公办学校统一管理，同步招生。即 " 公民同招 "。
平米房产咨询创始人纪强曾告诉笔者，上海的教育与其他地方有所不同，存在 " 民 " 优于 " 公 " 的情况。所以上海家长为孩子择校时，也是优先选择民办学校，其次才是公办学校，而民办学校入学采取筛选的方式，而不是对口直升，所以以往并不存在 " 学区房 " 这一概念。
但随着 " 公民同招 "，上海家长也不得不加入争夺学区房的战役中。
" 从 2020 年 3 月 15 日上海恢复带看开始，二手房交易也逐渐恢复。其中学区房热度最高，很多的热门学区，尤其是双学区，基本上处于无房可卖的状态，同时价格也上涨了 10% 左右，热门学区更是上行了 10%-20%。" 纪强在 2020 年五一期间曾告诉笔者。
" 此轮上海楼市上行，有明显的‘人为’因素。" 卢文曦直言，" 其实上海的楼市也冷热不均，比如市中心很火吧？但是大虹桥太远了就不行。豪宅、学区房火吧？老破小它也没怎么涨。"
豪宅 " 千人摇 "，郊区 " 没人要 "
凭借千人摇号千万新房，以及天价学区房，上海楼市火速站上热搜。但具体来看，上海楼市分化明显。
上海中原地产的数据也显示，2020 年上海也有认筹率不到 20% 的新房。总体来看，外环以内的项目认筹结果要好于外环外项目。
比如徐汇长桥的汇城南街里认筹率达 1269%，浦东前滩的尚峰名邸认筹率亦有 1266%。但一众远郊项目，认筹率还不到 20%。如位于奉贤奉城板块的瑞和上海印象，最终认筹率仅 17.47%；以及奉贤临港蓝湾板块内的保利玲玥公馆，最终认筹率也只有 19.31%。
李玲也是一位多次参与上海摇号的 " 摇号人 "，但截至目前，一次也没有中签。
" 我从毕业到上海，至今已经 10 年了。之前我买过一套房，是我的首套，当时买在了郊区。现在觉得上班太远，就想搬到上班方便的地方，比如普陀、长宁、虹桥都可以，计划总价 1000 万元之内，单价便宜就买大些，贵的话就买小些。" 李玲告诉燃财经。


而李玲最开始想买的，本来是二手房。" 我原本的计划是买二套，不置换、不出售原有那一套。所以看了很久的二手房。2020 年 8 月份的时候我们看中过一套房，但是临签约当天，房东反悔不卖了。我仔细一核算，接手 30 年房龄的老破小、房东还拽上天，还有一大堆税费、重新装修的费用，不如买新房，就开始看新房了。"
" 到现在我摇了虹桥好几个新盘，都没有摇中。其中最火的就是蟠龙天地，948 套房源，有接近 4000 组客户认筹。太可怕了。最终我们还是当了‘分母’。" 李玲回忆道。
" 摇号难不难，其实还是看区域。我选的区域都是比较核心的，所以参与摇号的人比较多。但是很偏僻的郊区盘认筹率还是低的。" 李玲表示。
同时，豪宅的 " 火 " 也给上海楼市添了一把 " 柴 "。
" 认筹率超高的项目其实还是豪宅居多。" 卢文曦指出。
中指研究院数据也显示，从价格段来看，2020 年上海 181 个项目中，单价在 8 万元以上的项目认筹率在 250% 左右；6-8 万元价格段项目认筹率略超 7 成；4-6 万元价格段项目认筹率为 83%，2-4 万元价格段项目认筹率最低，为 52%。
" 很多人意识到资产保值的最佳方式是购置不动产，并且越贵的产品，越能起到保值增值的作用。" 卢文曦表示，市场处于调整的时候，豪宅市场呈现成交量缩水、价格依然坚挺的状态。同时，市场一旦转好，豪宅就会开始量价同升。
在二手房市场，分化也在进行。
上海中原地产指出，受 " 公民同招 " 影响，学区房是 2020 年上海二手房市场关注的重点。为了保证子女能接受到好的教育，第一梯队的学区房意向客户增多，涨幅比较明显。比如新入学政策公布后，徐汇对口汇师的一些房源就有涨价动作。
但非学区的老破小则还在跌。2020 年 11 月，就有一位非学区、老破小的业主在社交媒体上表示：" 我有套北蔡老破小，2019 年初卖了。这几天查小区，发现现在价格还没有我 2019 年卖的时候高。"
* 题图以及部分配图来源于视觉中国。文中团子、胡南、Lily、刘阳、秦明、陶然、张伟、小禾、李玲为化名。