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马甸尼队长
发表于: 2020-7-30 11:25:31 | 显示全部楼层

文 / 赵云
支持 / 阿尔法书院
2020 年是一个房价魔幻的一年,光见证历史了。中国的地产周期开启了第三个十年,楼市陷入了一个疯狂的怪圈。
全国地产没有明显复苏的情况下,深圳房价领涨了约 10%,各路资金跑步进场。各个地方的土拍密集的开始出现新的区域地王。
中国疫情首先得到了控制,但是世界疫情仍然在肆虐,中国虽然率先的复工了,但是复产的效果并不理想,经济仍然疲软。
五月的杭州,远洋地产的一个项目开盘,一共不到 600 套房子,有六万人参与摇号,不到 1% 的中签率。参与摇号的人口数量,创造了这个城市的最高纪录。
七月的深圳,天气透着闷热。在这里买二手房,需要先验资,看房要交费给房东,500~1000 不等。一个朋友赶在限购前买了一套深圳湾的豪宅,付完定金以后,就有拍断大腿的客户希望加价 200 万将这套房买下。
然后,限购就来了。
01
7 月 2 号,杭州发布了房产三大政策调整——限售,限购,限摇;7 月 16 日,深圳房产限购政策出来了,力度空前。由于之前深圳的房产一直采用宽松落户,宽松购房。所以新政一出,直接筛掉了大批的外地购买力。
最近一次的政策更值得关注:
7 月 24 号,韩正主持召开房地产工作会谈。


图 1 // 韩正主持召开房地产工作座谈会
北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等 10 个城市的房产相关负责人参加了这次座谈会。这次定下的基调是:
" 房地产长效机制实施以来,取得明显成效,值得充分肯定。但要继续坚持从全局出发,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,从各地实际出发,采取差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。"
一锤定音,在房住不炒的大政策没有变化的情况下 , 各地的限购政策没有解锁,还会有新的城市进入限购。
下一步中国房价走势已经很明显了。
疫情之后,限购之下,买房投资何去何从 ?
经济的不景气是否会影响房价的上涨呢?
如果房价持续的稳定,是否意味着经济和房价没有直接的关联关系了,进入脱钩的状态?
房地产一直都是中国经济的晴雨表,国家是否会为了拉动经济的发展,再次的把房地产作为支柱产业去发展?
最重要的,今年的下半年开始,房子还能买吗?
02
目前的市场上有很多愚蠢和错误的买房行为。很多人没有认真考虑过,疫情之后的买房逻辑有一个根本的变化。
疫情真正的影响会从第三季度开始,前两个季度复工不复产,企业经营收入的减少和现金的消耗,会对大多数的企业带来资金链危机。如果叠加到房价下跌的预期下,有可能会带来踩踏的现象,导致短期内的房价下跌。
而房价下跌会进一步的引发市场的观望情绪。如果限购政策不放开,那么买房的投资者,就会被套。
所以我们看到很多的购房者在买房的时候欠缺对于房产的基本面的判断,更大一点是缺乏对于城市的基本面的判断。
大多数时候,我看到购房者买房不纠结是因为看到别人买了这里的房子赚到了钱,而买房纠结的原因是因为我的朋友告诉了我这个楼盘的风险 , 这些都是很愚蠢的行为。
疫情之后,我们虽然仍然长期看好房地产市场,但是不能因为市场热度高,陷入抢房大战的陷阱。
掏空六个钱包来买房的刚需,怎么应对房价下跌的风险?
这得看,目前购房风险的变化有哪些。
杭州和深圳目前出台的限购政策,都是直接击中目前城市房产投机需求的源头,非刚需资金参与购房带来的市场过热。
第一,限购之后,没有外部购买力的杭州和深圳都将面对房价短期下行的风险。热钱进入不了市场,那么热钱就会外溢。这时候房价就会陷入稳定或者下行的空间。
第二,疫情之后,消费心理的转变。房产十年的暴涨以后,为什么我们现在看不到当初的温州炒房团了?炒房团都已经选择获利退出了。2017 年以前炒房带来的回报已经足够高,那么是否会有更多的人选择在目前套利退出?
第三,疫情之后,限购并没有解除,很多城市反而是加码了限购。国家对限购的态度并没有变化。那么目前投资房产以后,如果房产价格横盘一两年,甚至稳中有降低是大概率的事件。在疫情的影响下,投资者现金流的减少,会带来流动性枯竭。
我买了十几年的房子,也算把握住中国地产周期里的不少机会。
05 年开始进入地产行业,先后从事过产业地产园区从拿地到营销全案和商业地产项目定位招商运营。现经营商业管理公司,管理房地产资产面积超过 300 万平米,投资房地产资产规模超过 5 个亿。
这些年的经验告诉我买房的逻辑,无非有两类:自住和投资。
当你自住的时候,选择的房子应该是让自己工作便利和居住舒适的一个房产,价格在自己可承受的范围内。这里还涉及到如果你是贷款,要考虑到自己还贷的能力,不会影响你的生活。
如果你是投资,那么一定要综合考虑到城市的发展是否会带来房产价值的大幅上升和保值增值。那么哪些因素是带来房价向上,哪些因素是带来房价向下呢?
03
买房其实是投资城市的股票,只有城市的基本面持续上涨,房价才会持续上升。
我们还是拿杭州和深圳来分析。
我们会发现一个很有意思的现象:楼市的火爆,其实并不一定带来房价的暴涨。
杭州的楼市火爆,并没有带动整体房价的上涨。而深圳的楼市火爆,带动了整体房价的上涨。
那么房价的涨跌到底是由什么带来的呢?从杭州和深圳的情况来看,我们可以简单的理解为,经济发展,土地供应,人口流入,城市发展四个核心要素。


图 2 //2019 年人口净流入最多的 10 座城市
2019 年,杭州和深圳位列人口净流入最多的城市第一和第二位。但杭州和深圳不同,深圳地少房子少,需求一来房价就会涨。杭州的房地产市场供应量一直是和需求量一起上涨的。


图 3 // 杭州摇号购房现场火爆
所以,杭州的整体的房价其实从 18 年开始并没有整体上涨,只是因为一二手房房价倒挂带来的获利机会,由此引发了火爆的现象。
而深圳的城市发展已经趋于成熟和饱和,在 16 年暴涨调控以后,房价相对回调到一个合理的水平。深圳热门的片区一直供应不足,购房的条件却很轻松,三十五岁以下大专、四十五岁以下本科就可以完成落户,落户就能买房。
今年年初在一波深圳房价保卫战带来的影响力下,深圳的房价在疫情之后率先点燃了热度。深圳只有一个,购房者从全国而来。热钱涌动再加上供应量不够,造成了深圳房产的火爆和价格的大幅增长。
深圳的房价已经是全国第一了,超越了北京和上海。隔壁的广州已经被甩的看不到影子了。而更重要的是,今年上半年深圳的整体房价仍然逆势上涨了 14%,很多人买了房都赚了。深圳的城市发展和经济发展我们就不累述了。


图 4 // 房价暴涨的深圳经济特区
深圳房价暴涨的核心原因,是土地供应不足和购房需求旺盛。深圳的城市发展带来了巨大的就业机会和就业人群,整个城市的购房需求本来就已经很旺盛了。再加上购房政策宽松,整个城市发展持续向上,带来了一大波的全国的购房者涌入,自然就把房价向上狠狠的推了一把。
所有人都相信,深圳的房价没有贬值的空间,所以买到即赚到,因为深圳的经济地位和科技地位已经不可动摇了。随着粤港澳经济区的推动,对深圳只有持续利好。
那比如杭州的房子还能不能买?
杭州是一个神奇的城市。原本是一个二线旅游城市,由于淘宝的迅猛发展而带来了城市的大发展。摇身一变,成了电商之都,科技之都。但是很多人都忽略了这个城市产出了中国楼盘品质最高的地产公司绿城,绿城地产出色的产品力,让整个杭州的楼盘品质比大多数城市好的多。
而这一切的背后,是一个对地产操盘成熟,对产业发展支持,对政策使用灵活的市政府。
所以我们看到杭州的经济发展是持续向好的,科技方向前有电商,后有直播。影响力方向前有 G20,后有亚运会。余杭和钱江新城为杭州提供了足够的土地储备和开发空间。
前面提到了,杭州是 2019 年人口净流入最多的城市。随着阿里,浙商,浙大,海归,杭州的人才红利正在形成。
城市发展上,借助亚运会的影响力,杭州吸取了其他城市的经验,不在郊区新建亚运村,而是把亚运会场馆和城市结合起来,并且让绿城来建设,就是想借助亚运概念把城市品质输送给更多的购房人群,杭州能否成为一线城市,这两年的发展尤为关键。
所以,杭州未来两年的房价预期仍然很高。由于杭州市政府大打科技和亚运的概念,我认为这一次的限摇总体来说,只是抑制短期市场过热的一个政治正确的动作。
但是,整体来说杭州的房产市场过火的情况下,依然健康发展。短期抑制一波炒作投机需求以后,让刚需可以跑步进场居有其所。
顺带在疫情的影响下,先降低一下投机风险,如果疫情在明年没有反弹,亚运会不受影响,那么杭州的房价可能会迎来新一波的上涨。
04
最后讲两个朋友的故事。
或者说我认识两个人,我相信你们都认识这样的两个人。
朋友甲是一个理工男,02 年电子科大毕业以后,开始倒腾建网站。在那个年代,网站是个了不得了的东西,新浪网易搜狐刚上市,国内互联网行业那叫一个高大上。
这哥们挺牛逼,折腾一年赚了 100 多万。03 年的 100 多万,成都的房价还在建筑面积 3000 一平的阶段。
40 万全款,买个 120 平米的套三,在成都最出名的酒吧一条街旁边,川大校园隔江相望,府南河水缓缓流淌。
那一年,他意气风发的给我说,中国的房价肯定要翻倍的,只要这个房子涨一倍,我就卖掉,换套更大的房子。哥们是个理工男,事业型选手,这样一句可能他自己都忘记了的口号,我却记得了很久。
朋友乙是一个 TONY 老师。
07 年的时候,我突然开始重视一个固定的 TONY 老师来帮我打理我不多的头发。有一天理发的时候闲聊,最近买了一套房。那个时候重庆的房子是真的很便宜,套内面积 3000+ 随便买。还有一大波不到 2000 的郊区房在路上。
TONY 老师在重庆工作了几年,有一点小积蓄,在咨询我的意见以后,决心掏出所有的积蓄买个自己的小房子。
那个房子很偏,在杨家坪的边边上,首付只需要 2 万块。TONY 老师出手以后,刚好遇到 07 年房价上涨,一年后房子交房卖出去,赚了 8 万回来。从此一发不可收拾的走上了反复买房的道路,08~10 年这三年时间,靠着反复腾挪的手段,攒下了 8 套房。
而现在,中国房产新青铜时代已经来临。
买房最好的时机,一个是十年前,一个是现在。
而且究竟什么是你买房的最好时机,限购之下,买房的逻辑是否有更大的变化?
疫情之后,牛市之中,大家是选择买房还是买股票呢?
读懂以下这些才能回答这些问题。
001 中国房地产黄金二十年:成长、爬坡到成熟
002 中国楼市三十年:新经济下房产投资的变局与机会
003 疫情后的购房逻辑:被互联网和疫情改变的超级大都市
掏空 6 个钱包的人生刚需,大多数人竟然都没有好好从专业角度学过。
欢迎关注赵云事务所,我接下来会找时间给大家分析。
END
Zhaoyun Firm
赵云事务所
微信号 : Adamzhaoyun

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