来源：金融界网站
作者：吕韬
远超预期，大超想象！
楼市销售创天量，历史记录再改写！
11月14日，据国家统计局数据，全国商品房销售面积，10个月来首次转正！销售额增速则连续5个月提升！
按照目前的趋势看，2019年楼市销售额和销售面积，有望同时超越2018年，再创历史新高！

细分来看，销售金额占全国半壁江山的东部地区成为，10月楼市数据“爆表”的最大功臣。在其他地区增速相对放缓的情况下，东部地区，无论销售面积增速，还是销售额增速，均有不同程度的提高！

房子严重被低估 未来怎么办？!
叶檀老师此前亲赴一线多次调研，北上广等一线城市确实在下跌，楼市行情不容乐观。
但，从8月开始，叶檀财经率先发现，最先提出，三四线城市回暖速度超乎想象。
结合本次10月份的数据来看，目前楼市分化非常严重，结构性行情非常“结构”。
分化严重，销售“爆表”，楼市行情如此，让人忧虑。
为什么？
一方面，销售超预期，需求可能被提前透支，另一方面，存量房远远被低估，潜在需求，也许更加不容乐观。
11月初，叶檀财经掌握到一组数据，来自中国第一大券商，国家队成员中信证券。
中信证券用2020年全国第七次人口普查，即将采用的“以房查房”方法，测算全国城镇人均住房。（注：11月8日，国家宣布将展开第七次全国人口普查，这次不同以往，查人更查房，明确查清城乡住房状况。）
测算结果，非常惊人！
结果显示：
全国城镇人均住房面积约为 44.9 平方米，我国城镇存量住房规模约为 373 亿平方米。

城镇人均住房面积44.9平方米什么概念？
2018年，国家统计局数据，全国城镇居民人均住房建筑面积为39平方米。
如果中信“以房查房”的计算方法推算无误，中国存量住房至少被低估15％！
2018年，韩国人均住房面积为28.2平米，俄罗斯为27.9平米，日本为33.1平米，德国和法国分别为38.6以及39.5平米。
中国城镇（不算面积更大的农村）人均44.9平米的水平，已经超过几乎所有主流发达国家，仅次于美国的66.9平米，英国的49.4平米。
真可谓，追英赶美！
人均住房面积远超想象的背后是中国人对住房态度的巨大转变：
居住主导，正快速变成投资导向！
2019年，西南财经大学公布了其统计的住房报告，报告显示：
2008年有7成人是首次购房，接近7成是刚需，十年之后2018年，首套房购买人群占比只剩下3成，投资人群占比突破50％！

克而瑞的数据，2017年二三四线城市里传统刚需，即二套房以下，成交占比就已经不到4成了。2018年，这一趋势仍在继续，到了2019年，更为夸张，二三四线城市里，传统刚需都已经不到3成，四线城市甚至都不到2成了。
目前，只有一线城市二套房以下占比稍微高一点，但合计占比也仅仅维持在40％，6成左右的人，选择三套房甚至更大的房子。

现状令人吃惊，未来可能更让人惊讶！
此前文章写过，中国楼市有异象，开工面积持续高增长，但竣工面积却不断负增长，截止目前，已经连续22个月为负。
更令人惊讶的是，新开工与竣工面积增速“剪刀差”，主要集中在三四线城市。
据21世纪经济报道，西藏、青海的新开工与竣工面积增速“剪刀差”超过100个百分点，甘肃、宁夏、新疆、山东在50个百分点以上，内蒙古、陕西、上海则超过40个百分点。
如此巨大差异，原因究竟何在？
主要两点：
第一， 房企被逼无奈，故意为之。
2015年之后，中国房企越来越强调所谓高周转，而这个高周转，实际上并不是开发全流程的高周转，而仅仅局限于“拿钱”之前的高周转。
简单来看，房企的开发环节里：拿地→开工→预售→竣工等几个环节，预售环节之前的算是拿钱环节，而竣工则算是“出血”环节。
资金压力不大的时候，房企还能留有余量和理智，按部就班完成整个开发流程，可一旦政策收紧，竣工环节，现金流是王道，能拖就拖，能慢就慢。
第二， 地方监管错配，管理差异。
预售制度下，一二线商品房销售条件相对苛刻，政府方面催得也紧，房企面对强势地区，自然不敢太怠慢。
而在三四线，销售条件比较松弛，政府也没太多压力，结果就是房企处于相对强势，有条件拖，自然拖。
2016年之前，三四线城市销售占比在64％，2016年之后一直维持在70％以上，再配合三四线这几年房价上涨幅度显著超过一二线，都能印证，一点：
这些年，未竣工的房子，大量堆积在三四线。
再进一步推演，其实很容易联想到一个结果：
未来一两年，随着竣工时间限制到期，三四线城市会有大量新房集中出现！
如今棚改已经退潮，专项债、PSL这些配套资金要么缩减，要么转向，可以预见，三四线楼市最大动力不可能重演往日的辉煌。
接下来，三四线楼市库存问题，又会是一个问题。
写到这里，想做个总结：
当前中国楼市，早已旧貌换新颜，传统刚需已非主流，投资改善成为新刚需，晋升新主流。
新刚需时代，存量房被低估，增量房正爬坡，需求一旦不济，结果让人警醒！
住房不炒，房住不炒，中国经济需要楼市，但，更需要控制楼市！










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