蔡颖
2020-04-14 04:42:11
频频警告背后是深圳楼市火热之际出现的乱象，在新房方面，深圳热点区域多个楼盘被曝出百万元 " 喝茶费 "" 更名费 "，购房者想要买到房子，需提前支付高达百万元的 " 喝茶费 "。而在二手房市场，热点区域部分房源挂牌价调高达百万元。
近期的深圳楼市已经引起了相关部门的注意。
4 月 9 日晚间，深圳市南山区住建局发布紧急通知称，严禁恶意炒作哄抬房价，凡房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处，严肃追究其法律责任。
这是继上周宝安区住建局发布通知 " 将坚决打击房地产开发企业和中介机构收取‘喝茶费’‘更名费’等违法行为 " 后，监管层的再次出击。
频频警告背后是深圳楼市火热之际出现的乱象，在新房方面，深圳热点区域多个楼盘被曝出百万元 " 喝茶费 "" 更名费 "，购房者想要买到房子，需提前支付高达百万元的 " 喝茶费 "。而在二手房市场，热点区域部分房源挂牌价调高达百万元。
这源于疫情缓解后的市场反弹。4 月 12 日，深圳中原总经理郑叔伦向时代周报记者表示，随着疫情缓解，房地产市场成交量急速反弹，累积的购买力一下子释放，导致近期火爆局面。但他也认为，茶水费是违法行为，必须要禁止，让市场规范经营。
事实上，时代周报记者调查了解发现，深圳部分楼盘仍有 " 喝茶费 " 的现象。
深圳市住建局数据显示，3 月全市新房网签 4224 套（含商业），环比增长 153.8%；住宅 3152 套，环比增长 279.8%。


进入 4 月，新房成交量继续提升，根据深圳贝壳研究院数据，3 月 30 日― 4 月 12 日，深圳新房共成交 1974 套。
针对当前深圳楼市的现象，4 月 12 日，中国 ( 深圳 ) 综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，楼市目前的火爆是局部的，是避险资金的炒作。
他认为，火爆并不是深圳楼市的真实情景，多数楼盘目前销售情况并不好，部分二手盘价格也有一定的下跌，深圳楼市分化现象严重。
" 喝茶费 " 现象仍然存在
" 喝茶费 " 重出江湖，备受关注。
所谓喝茶费即更名费，有些人用自己名额订房，还有一些 " 关系户 " 通过关系拿到房源，若其他购房者想买到心仪房源，需提前额外支付一笔价格不菲的费用。
近日，有爆料称，位于深圳宝安中心区的新锦安海纳公馆、润恒都市名荟、榕江云玺锦庭等新盘对外宣称售罄，实际上转为内部消化，需要缴纳 " 喝茶费 " 后才能买房。
针对新房市场乱象，宝安区住建局于 4 月 3 日发布通知，表示将严厉打击收取 " 喝茶费 "" 更名费 " 等违法行为，提及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。
4 月 8 日，两个 3 月热销楼盘 " 云玺锦庭 "" 万科星城 " 发布声明，辟谣 " 喝茶费 " 行为。
4 月 9 日晚，深圳南山住建局再次发文表示，个别中介人员涉嫌恶意炒作、哄抬房价，主管部门将联合执法部门严格查处。
尽管监管部门已经作出系列警示，但 " 喝茶费 " 现象仍屡禁不止。
4 月 11 日，时代周报记者从一位卖房渠道人士处得知，当前深圳宝安区还有几个楼盘购房仍可以通过缴纳 " 喝茶费 " 来购房。
" 目前都市茗荟、云玺、海纳公馆，金亨利二期、海岸城等新盘仍有少量房源在售，主要集中在宝中地区，不过指标只有几个，‘喝茶费’的价格根据户型大小而定，总价越高喝茶费也越贵，价格都在 100 万元以内。" 该售房渠道人士告诉时代周报记者。
该人士透露，以海纳公馆为例，目前只有少数几套房源在售， 面积在 89 平方米的房源总价在 800 万元左右，" 喝茶费 " 为 75 万元，面积为 116 平方米的房源，总价在 1150 万元左右，" 喝茶费 " 为 80 万元，而金亨利二期相对较便宜，费用在 50 万元上下。
他表示，最近询问的人比较多，海纳和宝中的几个盘近期基本能消化完。
同时，他明确提到，目前只能根据户型图选房，因为大多数营销中心已经关闭。
对于 " 喝茶费 " 的具体操作，上述渠道人士再三强调绝对安全。
" 购房者和我们在银行开联名账户，将钱款打到账户上做资金监管，直到房产交易完成后才会提走款项，如果没有选购到心仪的房源，会退还资金。" 他说。
" 喝茶费 " 最终流向何方？该人士表示，自己只会提取部分中介费，至于具体的数额，他并未透露更多。而据媒体报道，开发商和中介机构都有可能是资金的流向。
4 月 12 日，北京金诉律师事务所律师王玉臣向时代周报记者表示，" 喝茶费 " 是一种典型的违法违规行为，严重违反了《商品房销售明码标价规定》的相关规定，这种行为还会逃避房款的资金监管，按照法律规定，开发商预售而来的所有的购房款，必须先进入专门的资金监管账户，只有在彻底完工后才能动用剩余资金。
他表示，高额的 " 喝茶费 " 会将一部分房款转移到个人账户或者其他非监管账户，提前把房款转移，既违法又会损害购房者的利益。
投资客青睐限价新盘
2011 年，深圳推出了严格的 " 限价令 "，采取预售备案系统对每个项目进行价格上限的限制措施，超过价格上限的将不能获准预售。
严格的新房限价举措与不断上涨的二手房价，出现了新房价格不及二手房的倒挂现象，也催生了大众对于新房的购买热情。
上述渠道人士坦言，即便是加上几十万元的 " 喝茶费 "，总价也低于周围二手房的价格。" 目前宝中这边二手房均价在 12 万元 / 平方米左右，而这几个新盘的单价在 10 万元 / 平方米，可谓买到就赚到。"
限价的新盘也受到了投资客的青睐。
4 月 12 日，一位深圳投资客告诉时代周报记者，他们将这种专门购买新房的行为叫做打新，通常投资者会合伙凑钱购买限价一手房，在抽签未中的情况下，只要总体价格低于周围的二手房，会通过 " 喝茶费 " 来购置新房。
他透露，今年下半年，华润城四期、光明金融街、沙井海岸城、华强城都将开盘，这都是他们的打新目标。
楼市升温也让二手房业主的卖房计划改变。
" 甚至有客户发现，春节前看好的房子在春节后发现不是原来的房子。"4 月 12 日，中原南山区域一位中介人士告诉时代周报记者，目前宝中、南山等热门等议价空间非常低，部分业主在 2 月时已经撤盘，部分业主调高了价格。
他说，以南山片区鸿威海怡湾一套 88 平方米的三房为例，在 3 月 16 日，其挂牌价为 1380 万元，而就在 4 月 11 日晚，上调了 320 万― 1700 万元。
" 在宝中和前海不是钱挑房子，而是房子挑钱。"4 月 12 日，一名深圳购房者告诉时代周报记者，仅在 4 月 11 日一天，就有近 20 组购房者去看前海鼎太风华的同一套房子。
市场热度正向远郊的区域传导。
4 月 12 日，坂田一位中介人员表示，位于坂田地铁口德润荣君府，一位业主曾在 2016 年以单价 4.5 万元 / 平方米买了一套 89 平方米的三房，今年年初，业主挂牌 545 万元，一周后又涨到了 560 万元，刚刚以 580 万元价格成交。
市场区域分化明显
事实上，" 喝茶费 " 仅是当下深圳楼市局部火爆的缩影，深圳楼市尚未达到全盘皆热的程度，区域分化比较明显。
4 月 11 日，一家深圳房企的营销人员告诉时代周报记者，目前仅有宝安、南山以及光明部分片区的市场较热，像坪山区方直仓谷府，去化情况并不理想。
据深圳贝壳研究院统计，不同区域之间的差异逐渐明显。其中宝中、宝城、前海等 4 个片区环比涨幅大于 2%；景田、龙坂、龙中、人民南、新洲 5 个片区涨幅在 1%-2%，布吉片区微涨 0.4%。
时代周报记者发现，挂牌价普涨之下，罗湖区和龙岗区域也有小部分房源下调房价，降价幅度在 20 万― 30 万元。
对于深圳楼市后续发展，郑叔伦表示，4 月开局后市场热度回升，按照趋势，本月成交量可以恢复正常水平。
跟体量较小的新房市场相比，二手房在一定程度上可以反映整个深圳楼市的真实水平。2019 年 11 月豪宅认定标准的改变，使得深圳二手房市场被激活，疫情影响也较小。
深圳中原地产数据显示，3 月深圳二手住宅出现补偿性上涨，成交套数为 8008 套，环比上升 3.8 倍；成交面积为 68.0 万平方米，环比上升 3.68 倍。
交易放大之后，部分区域的挂牌价格也随之突破高点，集中体现在宝安区和南山区。
根据链家数据，深圳湾单价已破 20 万元 / 平方米、南山区的华润城单价挂到 18 万元 / 平方米以上、宝中片区的均价涨至 10.4 万元 / 平方米、碧海湾片区的最高单价攀爬至 9.1 万元 / 平方米，西乡片区的均价范围提升到 6.3 万― 8.7 万 / 平方米，而光明区域的部分楼盘单价也冲到了 7.4 万元 / 平方米。
近期深圳中原地产统计数据也显示，3 月全市二手住宅均价为 59048 元 / 平方米，环比上升 0.95%；深圳贝壳研究院统计的 3 月二手住宅均价为 67048 元 / 平方米，环比上涨 2.0%。
4 月 12 日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前调控的方向是平稳楼市，" 喝茶费 " 是个别现象，不具备普遍性，楼市的回升也能够带动上下游产业链，但如果深圳楼市持续升温，政府调控会趋严。
他也表示担忧，疫情影响经济环境，购房者的支付能力明显减弱，如果没有加大杠杆，房价上涨不可持续。
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