二三四线城市、非热门旅游目的地，很难生长出营收规模高、利润水平高的单体酒店，酒店品牌方的管理费用和酒店营收及利润水平直接挂钩。


观点地产网 在房地产企业扎堆上市的密集期，作为酒店管理公司的浙江开元酒店管理股份有限公司$ 开元酒店 ( 01158 ) $ 显得有些特别。
去年八月就提交了招股书的浙江开元酒店，在 2 月 25 日迎来了首场 IPO 路演。创始人陈妙林没有出来站台，派了董事会主席兼执行董事金文杰，总裁兼执行董事陈妙强，副总裁兼董事会秘书李东林，财务总监赵华娟出席。
在整场大约 50 分钟的发布会上，管理层用了 35 分钟来介绍公司情况。的确，从后面的提问环节来看，香港媒体们对这家来自浙江的酒店管理公司并不太熟悉。
据介绍，本次 IPO 发行规模 7000 万股，占发行后总股本的 25%，定价区间每股 13.37-20.05 港元。按中间价 16.71 港元计算，募集金额大约为 11 亿港元。联席保荐人为中银国际、交银国际，股票代码 1158.HK。
其中，携程旅行网（香港）$ 携程 ( CTRP ) $ 及 Green Tree Hospitality Group Ltd﹒出任基石投资者，合共认购总额最多 6200 万美元，占 30%-40%IPO 份额。
就定价而言，对比与之相对应酒店管理公司在港上市的锦江酒店，锦江酒店截至 2 月 25 日收盘股价仅 2.23 港元，开元酒店的定价是锦江酒店的至少六倍。
在问答环节，金文杰回应观点地产新媒体的疑问称，目前受到短期市场的波动，酒店管理行业估值偏低，但是市场对其它同行估值对开元酒店影响不大。资本市场的估值最终还是看每个公司的（具体情况），公司会努力做好自己。
那么主要集中在二三线城市的开元酒店，会否受到投资者的青睐？营业收入三年保持平稳，为何净利润直线上涨？
截至 2018 年 4 月底，开元酒店 59.2% 的酒店位于浙江省，其余部分酒店均位于二线及三线城市。在开元旗下 130 家酒店中，仅有 7 家位于一线城市，约占 5.4%；42 家位于新一线城市，约占 32.3%；39 家位于二线城市，约占 30%；25 家位于三线城市，约占 19.2%；17 家位于其它城市，约占 13.1%。
据管理层介绍，2015-2017 年，开元酒店的营业收入分别为 15.221 亿元、16.02 亿元、16.65 亿元，基本保持平稳。而净利润方面，开元酒店近 3 年增长明显，2015 年至 2017 年分别为 0.3 亿元、0.84 亿元、1.63 亿元，呈现直线上扬的态势。
翻查开元酒店资料，财务报表中销售成本一栏，" 税项和征税 " 金额 2015 年为 8400 万元，2016 年 3300 万元，2017 年 410 万元。换言之，2017 年比 2015 年少纳税了 8000 万元。
显然，" 营改增 " 政策减轻了酒店及管理行业的税负，同时增加了净利润。
事实上，开元酒店旗下酒店及客房数量增速并不慢，2015 年 74 家开业酒店、2 万间客房，截至 2018 年 4 月，酒店数量增加到了 130 家，客房数量 3 万间。三年时间，酒店数量翻了一番。
在规模不断扩大的同时，营业收入却并没有快速上升。数据显示，开元酒店旗下于 2018 年 4 月 30 日，拥有 25 家租赁酒店及 6498 间酒店客房，约占在营酒店客房的 21.5%。自有酒店，仅两家及 382 间客房，占在营酒店客房的 1.3%。全方位服务管理酒店，拥有 90 家，设有 19923 间酒店客房，约占 66%。特许经营酒店，拥有 13 家，约占 11.1%。
在开元酒店营业收入中，酒店经营收入占比超过九成，也就是指 25 家租赁酒店及 2 家自有酒店。虽然管理酒店数量在快速增加，但是开元酒店的管理费收入很低。据开元酒店介绍，每家酒店业主支付的管理费为 80 万 -150 万元。其中 2017 年的酒店管理费收入仅 1.36 亿元。
分析人士认为，开元酒店管理费收入不高的另一方面原因是，旗下酒店大都位于二三四线城市，仅有 7 家位于一线城市。二三四线城市、非热门旅游目的地，很难生长出营收规模高、利润水平高的单体酒店，酒店品牌方的管理费用和酒店营收及利润水平直接挂钩。
开元酒店似乎也注意到这个问题，决定在酒店运营上加大投入。这次 IPO 募集资金中，60% 的资金将用于扩张租赁中高端酒店，扩大开元酒店品牌影响力。
按照计划，开元酒店将于 3 月 11 日正式挂牌港交所，籍此陈妙林便拥有两个香港上市平台了。
陈妙林曾表示，开元的酒店板块分重资产自持物业、轻资产租赁和管理两大部分，重资产业务通过房地产信托上市，而轻资产租赁和管理业务在未来也拟独立上市。
翻查历史，开元赴港上市的故事讲了十五年。早在 2004 年，开元发布赴港上市计划，将浙江开元萧山宾馆、杭州开元之江度假村、萧山开元城市酒店等整体打包上市，募集资金 2-3 亿元。
2008 年开元重启上市计划，不料遭遇金融危机，计划再度搁浅。直至 2013 年，迫于与投资者凯雷集团签订的五年上市规划压力，开元将旗下 5 家自持物业的酒店房产资产打包，以 REITs（产权信托投资基金）方式在证券市场曲线完成上市目标。
开元酒店的轻资产故事能否再度打动投资者的心？
金文杰在路演上表示，酒店管理公司最大的价值是品牌，而最有效的方式是把酒店开到全国，让品牌取得认同，轻资产更有助于快速扩张。@今日话题


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